Перепланировка лоджии

В Своде Правил (СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные») лоджия определена следующим образом:

Лоджия – встроенное или пристроенное открытое во внешнее пространство и огороженное с трех сторон стенами (с двух – при расположении углом) помещение, которое не ограничивает естественную освещенность примыкающего помещения ниже допустимого уровня и может быть застекленным.

Квартиры с выходом на лоджию из кухни, фото:

Лоджии, как и балконы, являются полноправными помещениями, которые в учетной документации БТИ имеют свой номер и отражаются на плане в техническом паспорте квартиры либо на поэтажном плане и учитываются в экспликации.

Из этого следует, что с точки зрения действующих норм перепланировка лоджии регулируется тем же регламентом, что и остальные помещения квартиры. Документация для разрешения на перепланировку лоджии ничем не отличается от документов, необходимых для согласования переустройства любого другого помещения квартиры.

Пример лоджии в учетной документации БТИ:

В данном случае на плане БТИ и в экспликации обозначены две лоджии (2а и 3а).

Является ли остекление балкона перепланировкой

До 2011 года остекление балкона в Москве считалось перепланировкой и требовало согласования в Мосжилинспекции по ПП № 73 от 2005 года.

Новое постановление Правительства Москвы №508-ПП, принятое в 2011 году, исключило данное мероприятие, и теперь остекление балкона или лоджии НЕ СЧИТАЕТСЯ перепланировкой, а потому не нуждается в согласовании.

Вы можете задать нам свой вопрос и получить консультацию специалиста по WhatsApp.

Процесс получения разрешения на остекление балкона или лоджии

Получение разрешающих документов на застекление лоджии либо балкона обычно занимает не меньше нескольких месяцев. В первую очередь следует разработать проект выполнения работ с учётом требований законодательства. Потом готовую проектную документацию нужно одобрить:

• у территориального жилищного инспектора;
• в Комитете градостроительства;
• Роспотребнадзоре;
• Пожарном надзоре;
• в Комитете по охране памятников (если дом представляет историческую или культурную ценность).

Последний пункт может быть особенно сложным.

Следует учитывать тот факт, что проект не может предусматривать возможность переноса отопительной системы на балкон. Это запрещено из-за увеличения нагрузки на теплотехническую инфраструктуру дома. Если же планируется объединение балкона с квартирой, то его необходимо согласовать отдельно (при объединении с кухней – ещё и получить техническое заключение от автора архитектурного проекта).

Если кто-то из соседей уже получил разрешение на установку остекления, то ситуация упрощается в разы. Достаточно только скопировать его проект и принести в контролирующие инстанции бумаги, подтверждающие, что работы будут выполнены по уже одобренному образцу. Точное соблюдение проекта является обязательным.

Ситуации, когда необходимо согласование остекления

Несмотря на тот факт, что многие владельцы квартир и не догадываются о необходимости получения каких-либо разрешений, согласование остекления балкона в СПб является обязательным во всех ситуациях. Исключение составляют только архитектурные проекты, которые изначально предусматривают установку стеклопакетов ещё на этапе строительства. В таком случае владельцу не нужно дополнительно узаконивать застекление, поскольку оно присутствует в первоначальных чертежах здания. Однако, согласование замены остекления балкона всё равно будет необходимо.

Является ли остекление балкона перепланировкой

Установка стеклопакетов на балконе или лоджии без согласования фактически не является самовольным изменением планировки помещений, но приравнивается к ней с точки зрения закона. Без последующего узаконивания проекта такую квартиру нельзя будет продать или подарить. Возможны трудности даже при получении ссуды под залог жилплощади или при сдаче жилища в аренду, ведь технический паспорт помещения не будет учитывать внесённые изменения. Существенно ограничиваются права собственника жилища.

Чем грозит незаконное остекление балкона

В Санкт-Петербурге предусмотрены штрафные санкции в размере от двух до двух с половиной тысяч рублей за перепланировку, выполненную без надлежащего юридического оформления (статья 7.21 КоАП Российской Федерации). После того, как владелец квартиры выплатит штраф, он должен либо вернуть квартире прежний вид (на основании предписания о демонтаже), либо узаконить проект по установленной процедуре.

Начисляться штрафы могут неоднократно. А в случае, если установленные с нарушениями стеклопакеты выпадут и нанесут вред имуществу либо здоровью третьих лиц, может наступить даже криминальная ответственность. Выявить факт монтажа несогласованных конструкций могут сотрудники коммунальных служб. Также способны подать жалобу соседи владельца квартиры.

Документы для получения допуска на остекление лоджии

Чтобы осуществить согласование остекления балкона/лоджии нужно собрать следующий список бумаг:

1. Заявление о намерении застеклить лоджию или балкон. Обязательно стоит придерживаться установленного порядка подачи заявлений в контролирующие органы.
2. Согласованный проект установки стеклопакетов. Его необходимо предварительно заверить во всех заинтересованных инстанциях, список которых подбирается индивидуально для каждого объекта с учётом статуса постройки, её расположения, этажности, проекта дома и т.п. Разработкой проекта может заниматься только аккредитованная компания.
3. Технический паспорт апартаментов, изготовленный в Бюро технический инвентаризации. Паспорт должен быть не старше 1 года и учитывать актуальную планировку помещений. Если документ устарел, следует изготовить новый.
4. Правоустанавливающий документ (свидетельство о праве собственности, договор аренды, доверенность собственника квартиры и т.п.). Нужна нотариально заверенная копия.

Этого пакета документов будет достаточно для надлежащего оформления застекления. Для того, чтобы специалист компании мог представлять интересы клиента в государственных учреждениях, потребует также нотариальная доверенность.

Если все нормы соблюдены, а бумаги оформлены верно, с высокой долей вероятности можно ожидать положительного решения. Немотивированные отказы случаются не очень часто, однако, возможны. В таком случае следует обжаловать решение чиновников в суде.

В каких случаях не разрешается остекление балкона

Владельцам квартир в исторической части города часто отказывают в застеклении, поскольку балкон или лоджия находится на лицевом фасаде здания. В таком случае стеклопакеты отрицательно скажутся на эстетической составляющей строения. Следует помнить, что у высотных зданий лицевым фасадом может являться не только та стена, которая выходит на ближайшую улицу, но и та, которая хорошо просматривается с соседних улиц.

Также выполнение работ могут запретить, если проект предусматривает расширение дверного проёма в несущей стене, перенос отопительных радиаторов на балкон, монтаж системы «тёплый пол» либо установку массивных конструкций без предварительного укрепления плиты основания. Недопустим демонтаж порожка балкона, поскольку он принимает на себя часть нагрузки либо скрывает стык между плитой и перекрытием.

Зачем ограничивают остекление

Власти вводят запреты на остекление лоджий в основном, чтобы избежать избыточной нагрузки на здание. Как говорит Дамир Хакимов, директор юридического департамента Century 21 Россия, некоторые хозяева не только застекляют и утепляют балкон, но и демонтируют внутренние оконные рамы, а также выносят на балкон батареи отопления. Эксперт отмечает, что это является перепланировкой и переоборудованием.

Если изначально у балкона нет крыши, следовательно, нет и объема, то фактически его застекление внесет изменения в конструкцию фасада дома, отметил Хакимов. Это же касается и застекления, когда рама выносится за линию фасада, поскольку объем балкона увеличивается. Перепланировкой также будет сооружение козырька над балконом.

В Европейской юридической службе обращают внимание, что обязательно согласовывать остекление лоджий и балконов в квартирах, расположенных на последних этажах. Ведущий юрист Европейской юридической службы Юлия Вязина пояснила, что в этом случае балкон не просто остекляют от ограждения до ограждения, но и устраивают крышу, которую прикрепляют к фасаду дома.

В юридической фирме «Правовое решение» предупредили, что к группе риска также относится панорамное остекление. По словам адвоката Сергея Воронина, при таком остеклении нагрузка на плиту увеличивается в два-три раза. Согласовать работы с государственными органами необходимо и в случае, если полностью меняется плита, а проект здания этого не предусматривает. Чтобы сказать, можно ли в конкретной ситуации считать застекление перепланировкой, необходимо изучить проект работ по застеклению, говорит Дамир Хакимов. Если возникают сомнения, лучше проконсультироваться с государственными органами, которые отвечают за согласование.

В каких случаях узаконить закрытый статус вашего балкона или лоджии не получится?

Не всегда удается получить разрешение на остекление балкона. Перечислим ситуации, когда осуществление этих работ будет противоречить требованиями Жилищного кодекса:

1. Если здание является архитектурным памятником и застекленный балкон может изменить его исторический облик.

2. Если остекление и утепление балкона выполнены с использованием горючих материалов. Например: использованы деревянные рамы вместо алюминиевых, пожароопасный утеплитель и т.д.

3. Не получится узаконить остекление, если оно выполнено с серьезными конструктивными и техническими ошибками.

5. Можно получить отказ, если в оформлении балкона использованы нестандартные решения, которые не выписываются в общую архитектурную концепцию здания и кардинальным образом меняет его внешний облик. Например: выступающие козырьки, не эстетичные сточные желоба, окрашенные в кричащие цвета стекла и т.д.

6. Не получится узаконить застекление лоджии, если при этом вы снесли капитальную стену или возвели перегородку между своим и соседним балконом. Данные действия запрещены законом, поскольку считаются разрушением конструкций дома или самовольным строительством.

Ипотека с единым полисом: страховое сообщество предлагает ввести унифицированный продукт для заемщиков, чтобы человек, покупая квартиру в кредит, мог выбрать подходящую для себя по цене и условиям страховку, а не превращаться в заложника кулуарных соглашений банков и страховщиков, переплачивая потом за них.

Гражданско-правовой капкан: в Санкт-Петербурге предприниматель сдавал жилье, прописав в договорах необходимость проведения капитального ремонта за счет арендаторов. Люди ставили свои подписи, не читая текст документа. А теперь они вынуждены по суду выплачивать хозяину квартир сотни тысяч рублей в качестве неустойки.

Действия после того, как будет получено разрешение на остекление балкона или лоджии и произведены эти работы?

• После того как работы по остеклению в соответствии с проектом будут выполнены, нужно пригласить сотрудника Мосжилинспекции и управляющей компании (ДЭЗа), которые должны составить и подписать акт о переустройстве. В некоторых случаях возникает необходимость приглашения представителя управы района.
• Если комиссия обнаружит отступления от прежде согласованного проекта, то акт не будет подписан и нужно будет получить согласования на эти, не учтенные прежним проектом, изменения.
• Приглашается инспектор БТИ для проведения замеров и внесения изменений в технический паспорт квартиры.